Almanya'da Kira Sözleşmesi (Mietvertrag) Nasıl İmzalanır? Haklar ve Sorumluluklar

Almanya'da kira sözleşmesi (Mietvertrag) nasıl imzalanır? Sorunun kısa cevabı şudur: Sözleşmeyi imzalamadan önce her maddeyi tek tek okumak, sözlü verilen sözlerin mutlaka yazılı hale getirilmesini istemek, kira bedeli dışında talep edilebilecek depozito (Kaution), yan giderler (Nebenkosten) ve fesih koşullarını net biçimde anlamak ve hiçbir zaman zaman baskısı altında imza atmamak gerekir. Almanya'da konut kiralamak Türkiye'dekinden farklı olarak çok ayrıntılı, hukuken sıkı biçimde düzenlenmiş bir süreçtir; kiracı haklarının büyük bölümü Alman Medeni Kanunu'nda (BGB, özellikle 535-580a maddeleri arasında) güvence altına alınmıştır. Bu yazıda, evi bulduktan sonra karşınıza çıkacak sözleşme metnini satır satır anlamanız, depozitonuzu güvenceye almanız, fesih sürelerini bilmeniz ve yan gider hesabına itiraz etmeniz için gereken tüm pratik bilgileri; Deutscher Mieterbund (Alman Kiracılar Birliği) ve Verbraucherzentrale (Tüketici Merkezi) gibi resmi kaynaklara dayanarak derledik.

Almanya'ya iş, eğitim ya da aile birleşimi yoluyla taşınan pek çok kişi için kira sözleşmesi, ülkede resmi olarak yerleşmenin ilk hukuki adımıdır; çünkü Anmeldung (ikamet kaydı) işlemi için kira sözleşmesi ya da ev sahibinden alınan onay belgesi zorunludur. Bu nedenle sözleşmeyi doğru okumak sadece finansal değil, resmi süreçleriniz açısından da kritik önem taşır.

Mietvertrag Nedir ve Hangi Türleri Vardır?

Mietvertrag (kira sözleşmesi), ev sahibi (Vermieter) ile kiracı (Mieter) arasında konutun kullanım koşullarını, kira bedelini, yan giderleri, fesih kurallarını ve tarafların yükümlülüklerini belirleyen hukuki belgedir. Almanya'da sözlü kira sözleşmeleri de teorik olarak geçerlidir, ancak pratikte neredeyse her zaman yazılı sözleşme yapılır çünkü ispat kolaylığı sağlar. Sözleşme genellikle şu bölümlerden oluşur: taraflar ve mülkün tanımı, kira bedeli ve yan giderler, depozito, fesih koşulları, ev düzeni kuralları (Hausordnung) ve ekler (Anlagen).

Süresiz Sözleşme (Unbefristeter Mietvertrag)

Almanya'daki kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğu süresizdir. Bu, sözleşmenin belirli bir bitiş tarihi olmadığı, taraflardan biri usulüne uygun fesih bildirimi yapana kadar devam ettiği anlamına gelir. Kiracı lehine olan bu model, en yaygın ve en güvenli seçenektir.

Süreli Sözleşme (Zeitmietvertrag)

Bir Zeitmietvertrag (süreli/zamanlı kira sözleşmesi) yalnızca ev sahibinin kanunen tanınan "nitelikli bir gerekçesi" (qualifizierter Grund) varsa geçerli sayılır: örneğin ev sahibinin kendisinin veya yakınının taşınmayı planlaması (Eigenbedarf), binanın önemli ölçüde tadilat görecek olması ya da mülkün yıkılıp yeniden yapılacak olması. Bu gerekçe sözleşmede açıkça yazılı olmalıdır; aksi halde süreli sözleşme hukuken süresiz sözleşmeye dönüşebilir. Sıradan bir "kısa süreliğine kiraya veriyorum" ifadesi tek başına yeterli değildir.

Staffelmiete ve Indexmiete

Staffelmiete (kademeli kira), sözleşmede önceden belirlenmiş tarihlerde kiranın önceden belirlenmiş miktarlarda otomatik olarak artacağını öngören modeldir; her artış en az 12 ay arayla yapılabilir ve tutarlar sözleşme imzalanırken net rakam olarak yazılmalıdır. Indexmiete (endeksli kira) ise kiranın Almanya genelindeki tüketici fiyat endeksine (Verbraucherpreisindex) bağlı olarak değişmesini öngörür. Her iki modelde de kiracının ayrıca %20 sınırını aşan "Kappungsgrenze" itirazı hakkı büyük ölçüde devre dışı kalır, bu yüzden bu tür bir sözleşmeyle karşılaşırsanız uzun vadeli maliyeti dikkatle hesaplamanız önemlidir.

İmzadan Önce: Mieterselbstauskunft ve Bonite Kontrolü

Sözleşme imzalanmadan önce neredeyse her ev sahibi adaylardan bir Mieterselbstauskunft (kiracı öz beyan formu) doldurmasını ister. Bu form, ev sahibinin kiracının kirayı düzenli ödeyip ödeyemeyeceğini değerlendirmesi için kullanılır. Almanya'daki veri koruma otoriteleri (Datenschutzkonferenz), bu formda sorulabilecek soruları beş ana kategoriyle sınırlamıştır.

İzin Verilen Sorular

• Kimlik bilgileri: ad, doğum tarihi, mevcut adres
• Meslek durumu: işveren, çalışma süresi, sözleşmenin süreli mi süresiz mi olduğu
• Gelir durumu: son üç aylık net gelir, serbest meslek sahipleri için son iki yılın vergi beyannamesi
• Bonite (ödeme gücü): önceki ev sahibinden kira borcu olmadığına dair belge (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), SCHUFA (Alman kredi notu/bonite kayıt kuruluşu) raporu
• Konutta yaşayacak kişi sayısı: kaç yetişkin, kaç çocuk taşınacak

Yasak Sorular

Ev sahibi aile planlaması, hamilelik, milliyet, din, sendika ya da parti üyeliği, sağlık durumu veya akrabaların mali durumu hakkında soru soramaz; sorsa bile kiracı yanlış veya eksik cevap verme hakkına sahiptir ve bu durum sonradan sözleşmeyi geçersiz kılmak için kullanılamaz. Konut henüz görülmemişse, yani siz sadece bir "ilgili aday" (Mietinteressent) statüsündeyseniz, ev sahibi sadece daireyi gezmek için gerekli asgari bilgileri isteyebilir; ayrıntılı gelir ve bonite bilgileri normalde ancak sözleşme imzalanmaya yakın aşamada talep edilebilir.

Mietvertrag İmzalanırken Dikkat Edilmesi Gereken Maddeler

Deutscher Mieterbund'un kiracılara yönelik uyarılarının başında şu gelir: sözleşmeyi asla zaman baskısı altında imzalamayın, evi görmeden veya metni sonuna kadar okumadan asla imza atmayın. Ev sahibiyle sözlü olarak konuşulan her şey (örneğin "balkonu kullanabilirsiniz", "evcil hayvan sorun değil", "bodrum deposu size ait") mutlaka sözleşmeye yazılı olarak eklenmelidir; aksi halde ileride bu sözlü anlaşmaları ispatlamanız neredeyse imkânsız hale gelir.

Kündigungsverzicht (Fesih Feragati) Maddesine Dikkat

Sözleşmede "Kündigungsverzicht" veya "Kündigungsausschluss" ifadesi geçiyorsa dikkatli olun: taraflar en fazla dört yıla kadar sözleşmenin feshedilemeyeceğini kararlaştırabilir. Bu madde sizi kira artışlarından bir ölçüde koruyabilir, ancak aynı süre boyunca siz de -iş değişikliği, taşınma ihtiyacı gibi durumlarda- daireden erken çıkamazsınız. Uzun bir Kündigungsverzicht kabul etmeden önce hayatınızdaki olası değişiklikleri mutlaka düşünün.

Schönheitsreparaturen (Boya-Badana) Klozları

Schönheitsreparaturen (kozmetik onarımlar; duvar boyama, badana gibi işler) klozları Almanya'da en sık hukuki ihtilafa konu olan maddelerdir. Alman Federal Mahkemesi (BGH) içtihatlarına göre, standart formda hazırlanmış birçok Schönheitsreparaturen klozu BGB'nin 307. maddesi uyarınca geçersizdir, çünkü kiracıyı orantısız biçimde mağdur eder. Somut olarak şu klozlar geçersiz sayılır:

• Katı, takvime bağlı yenileme zorunluluğu getiren klozlar ("banyo ve mutfak her 3 yılda bir boyanacaktır" gibi)
• Kiracıya, taşınma tarihinden bağımsız olarak dairenin daima "yeni boyanmış" teslim edilmesini zorunlu kılan uç (End-)renovasyon klozları
• Kiracıya kısmi tazminat ödetmeyi öngören Quotenabgeltungsklauseln (oranlı bedel klozları)
• Daire zaten boyanmamış/eski durumda teslim edilmişse ve kiracıya bunun karşılığında bir bedel indirimi verilmemişse, kiracıyı yine de boyamaya zorlayan klozlar
• Boyamayı yalnızca profesyonel ustaya yaptırma zorunluluğu getiren klozlar

Bu klozlardan biri geçersiz sayılırsa, kiracının hiçbir Schönheitsreparaturen yükümlülüğü kalmaz; sözleşmenin geri kalanı yürürlükte kalmaya devam eder. Şüpheniz varsa Verbraucherzentrale'nin ücretsiz sözleşme kontrolü hizmetlerinden faydalanabilirsiniz.

Evcil Hayvan, Alt Kiralama ve Ortak Kiracılık

Köpek ve kedi gibi evcil hayvan bulundurma hakkı genellikle sözleşmede ayrıca düzenlenir; büyük hayvanlar için ev sahibinin onayı gerekebilir, küçük hayvanlar (balık, kuş gibi) için genelde izin gerekmez. Untermiete (alt kiralama, dairenin bir kısmını başka birine kiralamak) için ev sahibinin yazılı onayı şarttır. Sözleşmeyi birden fazla kişi birlikte imzalıyorsa (Wohngemeinschaft/paylaşımlı ev durumları dahil), tüm imzacılar müşterek ve müteselsil sorumludur; yani kirayı ödemede biri aksarsa diğerleri de sorumlu tutulabilir, ve fesih de ancak tüm taraflar birlikte yaparsa geçerli olur.

Kaution (Depozito): Miktar, Ödeme Şekli ve İade

Kaution (depozito), kiracının kira borcu, tazminat gerektiren hasarlar veya ödenmemiş yan gider bakiyeleri gibi olası alacaklara karşı ev sahibine bıraktığı güvence bedelidir. BGB'nin 551. maddesi bu konuyu sıkı biçimde düzenler.

Depozito Ne Kadar Olabilir ve Nasıl Ödenir?

Kanuna göre depozito, konutun net soğuk kirasının (Nettokaltmiete, yan giderler hariç kira) en fazla üç katı kadar olabilir; bunu aşan bir talep hukuken geçersizdir. Kiracının kanuni bir hakkı olarak, depozitoyu tek seferde değil üç eşit aylık taksitte ödeme hakkı vardır: ilk taksit ilk kira ödemesiyle birlikte, kalan iki taksit takip eden iki ay içinde ödenir. Sözleşmede bu taksit hakkını ortadan kaldıran veya kısıtlayan bir madde varsa, bu madde BGB 551/4 uyarınca geçersizdir -yani siz yine de taksitle ödeyebilirsiniz. Ev sahibi depozitoyu kendi mal varlığından ayrı, kiracının adına açılmış bir Treuhandkonto (emanet/vadeli hesap) üzerinden, tasarruf mevduatına uygulanan standart faiz oranıyla nemalandırmak zorundadır; depozito nakit, banka teminat mektubu veya tasarruf cüzdanı biçiminde de verilebilir.

Depozito Ne Zaman ve Nasıl İade Edilir?

Kanunda depozito iadesi için kesin bir gün sayısı belirtilmez, ancak yerleşik mahkeme içtihadına göre ev sahibinin makul bir inceleme süresi olarak genellikle 3 ila 6 ay arasında bir süre tanınır. Dairede hiçbir hasar yoksa ve bekleyen bir yan gider hesabı bulunmuyorsa iade daha hızlı da yapılabilir. Ev sahibi, henüz kesinleşmemiş bir Nebenkostenabrechnung (yan gider hesabı) bekleniyorsa depozitonun makul bir kısmını -beklenen ek ödeme tutarıyla orantılı olacak şekilde- geçici olarak alıkoyabilir; örneğin beklenen yan gider borcu 200 avroysa ve depozito 1000 avro ise, ev sahibinin depozitonun tamamını elinde tutması hukuka aykırıdır. Depozito iadesi talebi, kiracının taşındığı yılın sonundan itibaren üç yıl içinde zamanaşımına uğrar.

Kira Sözleşmesinin Feshi (Kündigung): Süreler ve Haklar

Kiracı ve ev sahibi için fesih süreleri simetrik değildir; kanun bilinçli olarak kiracıyı daha esnek, ev sahibini ise daha sıkı kurallara tabi tutar.

Kiracının Fesih Hakkı

Süresiz bir sözleşmede kiracı, oturma süresi ne kadar uzun olursa olsun, her zaman 3 aylık fesih bildirim süresiyle sözleşmeyi feshedebilir. Fesih için herhangi bir gerekçe göstermesi gerekmez; yazılı ve imzalı bir fesih bildirimi (Kündigungsschreiben) yeterlidir. Fesih bildirimi, ayın üçüncü iş gününe kadar ev sahibine ulaşırsa, üç ay sonraki ayın sonunda sözleşme sona erer.

Ev Sahibinin Fesih Hakkı ve Kademeli Süreler

Ev sahibi ise ancak kanunen tanınan bir gerekçeyle (örneğin Eigenbedarf -kendi ihtiyacı için kullanma- veya kiracının sözleşmeyi ciddi biçimde ihlal etmesi) fesih yapabilir ve oturma süresine göre kademeli olarak uzayan bildirim sürelerine uymak zorundadır. Bu süreler sözleşmeyle ev sahibi lehine kısaltılamaz.

Sosyal Kloz (Sozialklausel) ve Özel Durumlar

Ev sahibi Eigenbedarf gerekçesiyle fesih bildirirse ve gerekçe gerçekten mevcutsa bile, kiracı yine de "sosyal kloz" (Sozialklausel) uyarınca itiraz edebilir; uzun süredir orada oturuyor olmak, bölgeye kök salmış olmak, ileri yaş, hastalık, hamilelik ya da yaklaşan önemli bir sınav gibi taşınmayı "makul olmayan bir zorluk" haline getiren gerekçeler öne sürülebilir. Ayrıca kiralık dairenin sonradan mülkiyet konutuna (Eigentumswohnung) dönüştürüldüğü durumlarda, BGB 577a maddesi uyarınca en az 3 yıllık bir "engelleme süresi" uygulanır; bazı büyükşehirlerde konut sıkıntısı nedeniyle eyaletler bu süreyi 10 yıla kadar uzatmıştır. Ev sahibiniz aynı binada, sizinle aynı çatı altında oturuyorsa (örneğin dairenizin bulunduğu evde kendisi de yaşıyorsa) gerekçe göstermeden fesih hakkına sahip olabilir; ancak bu özel hak sözleşmeyle bertaraf edilebilir, bu yüzden sözleşmedeki ilgili maddeye dikkat edin.

Nebenkostenabrechnung (Yan Gider Hesabı) ve İtiraz Hakkı

Kira sözleşmesinde genellikle aylık soğuk kiraya ek olarak bir Nebenkosten (yan gider) avansı ödenir; bu avans ısıtma, su, çöp toplama, bina temizliği, asansör bakımı gibi kalemleri kapsar. Yıl sonunda ev sahibi gerçek harcamaları hesaplayıp size bir Nebenkostenabrechnung (yan gider mutabakat hesabı) gönderir; bu hesapta ya ek ödeme çıkar ya da fazladan ödediğiniz tutar iade edilir.

Ev sahibinin bu hesabı, ilgili hesap döneminin bitiminden itibaren en geç 12 ay içinde kiracıya ulaştırması gerekir; bu süre bir "hak düşürücü süre" (Ausschlussfrist) niteliğindedir ve uzatılamaz. Ev sahibi bu süreyi kaçırırsa -ölçüm şirketinin verileri geç göndermesi gibi kendi kusuru olmayan istisnai durumlar dışında- ek ödeme talep etme hakkını tamamen kaybeder; buna karşılık kiracı fazla ödediği avans tutarını her koşulda geri isteyebilir. Kiracının da hesaplamada maddi ya da içerik hatası olduğunu düşünüyorsa itiraz etme hakkı vardır ve bu hak da hesabı aldıktan sonraki 12 ay içinde kullanılmalıdır; süre geçtikten sonra hesap -ev sahibinin kötü niyetli davranışı ispatlanmadıkça- kesinleşmiş sayılır. Önemli bir ayrıntı: itiraz etmenin ödemeyi erteleyici bir etkisi yoktur, yani itiraz sürerken talep edilen ek ödemeyi "ihtirazi kayıtla" (unter Vorbehalt) ödemeniz önerilir, aksi halde ev sahibi icra takibi başlatabilir. Hesabı elinize ulaşır ulaşmaz incelemeniz ve şüpheli kalemler varsa (örneğin yönetim giderleri, tadilat masrafları gibi Nebenkosten kapsamına girmeyen kalemler yansıtılmışsa) hızlıca yazılı itiraz göndermeniz tavsiye edilir.

Mietpreisbremse: Kiranız Çok mu Yüksek?

Mietpreisbremse (kira freni), özellikle konut piyasası gergin olan büyük şehirlerde yeni kiralamalarda kira bedelini sınırlayan yasal düzenlemedir. BGB 556d maddesine göre, bu tür bölgelerde yeni bir kiralamada talep edilen kira, o bölgedeki emsal kiranın (ortalama piyasa kirasını yansıtan ve genellikle belediyenin yayımladığı Mietspiegel/kira endeksine dayanan ortüsübilir vergleichsmiete) en fazla %10 üzerinde olabilir. Kira freni düzenlemesi 2029 yılı sonuna kadar uzatılmıştır.

Kiranızın bu sınırı aştığını düşünüyorsanız, doğrudan dava açmadan önce ev sahibine yazılı bir Rüge (itiraz/ihbar bildirimi) göndermeniz gerekir; BGB 556g maddesine göre nitelikli bir Rüge'de, kira frenini aştığını düşündüğünüz gerekçeyi belirtmeniz, izin verilen azami kirayı somut rakamla hesaplamanız ve ev sahibinden varsa bir istisna gerekçesi (örneğin daire kapsamlı biçimde yenilendiği için istisna kapsamında olabilir) sunmasını talep etmeniz gerekir. Rüge gönderdiğiniz tarihten itibaren fazla ödediğiniz tutarları geri isteme hakkınız doğar; 1 Nisan 2020'den önce taşınmış kiracılar için bu geri talep hakkı geriye dönük olarak 30 aya kadar uzanabilir. Bu konuda Verbraucherzentrale ve yerel Mieterverein (kiracı derneği) örgütleri kira frenini hesaplayan ücretli/ücretsiz araçlar sunar.

Sözleşme Süresince Kira Artışı (Mieterhöhung) Nasıl İşler?

Staffelmiete veya Indexmiete gibi özel bir düzenleme sözleşmede yoksa, ev sahibi kirayı istediği zaman ve istediği miktarda artıramaz; standart kira artışı (Mieterhöhung) da kanunla sıkı sınırlara tabidir. Bu bölüm, sözleşmeyi imzaladıktan sonra karşınıza çıkabilecek artış taleplerini değerlendirmeniz için önemlidir.

Ortüsübliche Vergleichsmiete'ye Dayalı Artış

Ev sahibi, mevcut kirayı o bölgedeki ortüsübliche Vergleichsmiete'ye (emsal piyasa kirası) çekmek istiyorsa, bunu yazılı ve gerekçeli bir talep olarak sunmak zorundadır; gerekçe olarak genellikle belediyenin yayımladığı Mietspiegel (kira endeksi) tablosu, emsal konutlarla karşılaştırma veya bir bilirkişi raporu kullanılır. Bu tür bir artış son 15 ay içinde kira zaten artırılmamışsa talep edilebilir ve kiracının artışı onaylaması için bir sonraki ödeme döneminin başlangıcına kadar süresi vardır; kiracı onaylamazsa ev sahibi dava açabilir. Ayrıca kanun bir üst sınır (Kappungsgrenze) da getirir: kira, üç yıl içinde emsal kira sınırları dahilinde bile olsa en fazla %20, konut sıkıntısı yaşanan bölgelerde ise en fazla %15 oranında artırılabilir.

Modernizasyon Sonrası Artış

Ev sahibi; ısı yalıtımı, yeni pencere, asansör kurulumu gibi enerji tasarrufu sağlayan veya konut kalitesini kalıcı olarak artıran bir modernizasyon (Modernisierung) yaptırırsa, yapılan yatırımın belirli bir oranını kiraya yansıtabilir. Bu artış da kanunla sınırlıdır ve kiracıya modernizasyon başlamadan en az üç ay önce yazılı olarak bildirilmesi gerekir; bildirimde işin kapsamı, tahmini süresi ve beklenen kira artışı yer almalıdır. Modernizasyon nedeniyle geçici olarak konutun kullanımı ciddi ölçüde kısıtlanıyorsa (örneğin uzun süre sıcak su kesintisi), kiracının kira bedelinde geçici indirim (Mietminderung) talep etme hakkı da doğabilir.

Wohnungsübergabe: Taşınma Günü ve Übergabeprotokoll

Sözleşme imzalandıktan sonraki en kritik adım, anahtarların teslim alındığı gün düzenlenen Übergabeprotokoll (teslim tutanağı)dır. Deutscher Mieterbund bu tutanağın düzenlenmesini kesinlikle tavsiye eder, çünkü dairenin teslim alındığı andaki durumunu (duvarlardaki çizikler, sayaç değerleri, anahtar sayısı, mevcut hasarlar) belgeler. Bu belge olmadan, taşındığınızda zaten var olan bir hasarın faturasının size çıkarılması riskiyle karşılaşabilirsiniz. Tutanakta şunlar mutlaka yer almalı:

• Elektrik, su, doğalgaz sayaçlarının o günkü okuma değerleri
• Teslim edilen anahtarların sayısı ve türü (daire, bina girişi, posta kutusu, bodrum)
• Duvar, zemin, kapı, pencerelerdeki mevcut hasar ve lekelerin fotoğraflı kaydı
• Dairenin boyalı mı yoksa boyasız/eski durumda mı teslim edildiği (Schönheitsreparaturen tartışmaları için kritik)
• Her iki tarafın da imzası ve tarih

Kiraya bağlı olarak taşınmayı planlayan herkesin, sözleşmeyi imzalamadan önce daireyi ve binayı iyice incelemesi, mümkünse gündüz saatlerinde ikinci bir ziyaret yapması faydalıdır. Genel olarak Almanya'daki yaşam kültürü ve günlük pratikler hakkında daha fazla bilgi edinmek isteyenler Almanya hakkında ilginç bilgiler yazımıza da göz atabilir; kira sözleşmesi süreci, Almanya'daki yerleşik yaşamın önemli bir parçasıdır ve ülke kültürünü tanımak süreci kolaylaştırır.

Sık Yapılan Hatalar ve Pratik Öneriler

Kira sözleşmesi sürecinde göçmenlerin ve yeni gelen kiracıların en sık düştüğü hatalardan biri, sözleşmeyi Almanca bilmeden ya da tam anlamadan imzalamaktır. Sözleşme uzun ve teknik terimlerle dolu olsa da, anlamadığınız bir maddeyi imzalamadan önce mutlaka bir çeviri hizmeti veya güvendiğiniz Almanca bilen bir tanıdıktan yardım almalısınız. İkinci yaygın hata, kira ilanında veya ev sahibinin sözlü olarak belirttiği koşulların (örneğin "internet dahil", "bahçe kullanımı serbest") sözleşmeye yazılmamasıdır; sözlü vaatler hukuken bağlayıcı değildir. Üçüncü hata, depozito ödemesini banka havalesi dışında, örneğin elden nakit olarak yapmaktır -bu durumda ödemeyi ispatlayacak hiçbir belgeniz kalmaz. Son olarak, birçok kiracı Übergabeprotokoll'ü ciddiye almaz ve taşındıktan aylar sonra, aslında kendilerinden önce var olan bir hasarın faturasıyla karşılaşır.

Sözleşmenizde şüpheli veya anlaşılmaz bir madde gördüğünüzde tek başınıza karar vermek zorunda değilsiniz. Deutscher Mieterbund'a üye olarak (yıllık makul bir aidat karşılığında) ücretsiz hukuki danışmanlık alabilir, sözleşmenizi imzalamadan önce uzmanlara kontrol ettirebilirsiniz. Verbraucherzentrale de birçok eyalette benzer ücretsiz veya düşük ücretli danışmanlık hizmeti sunar. Özellikle ilk kez Almanya'da kira sözleşmesi imzalayacaksanız, bu danışmanlık hizmetlerinden yararlanmak, ileride yaşanabilecek maliyetli anlaşmazlıkları önlemenin en etkili yoludur.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesini imzalamadan önce evi kaç kez görmeliyim?
Kanunda bir sayı belirtilmez, ancak en az bir kez detaylı, mümkünse gün ışığında yapılan bir ziyaret önerilir. Şüpheniz varsa ikinci bir ziyaret talep etmekten çekinmeyin; ev sahibinin bu talebi reddetmesi kırmızı bayrak sayılabilir.

Depozitoyu tek seferde ödemek zorunda mıyım?
Hayır. BGB 551. madde uyarınca depozitoyu üç eşit aylık taksitte ödeme hakkınız vardır ve sözleşmede bu hakkı ortadan kaldıran bir madde olsa bile geçersizdir; siz yine de taksitle ödeyebilirsiniz.

Ev sahibi sözleşmeyi istediği zaman feshedebilir mi?
Hayır. Ev sahibi ancak kanunen tanınan bir gerekçeyle (Eigenbedarf gibi) ve oturma süresine göre 3, 6 veya 9 aylık kademeli bildirim süresine uyarak fesih yapabilir. Gerekçesiz fesih mümkün değildir.

Nebenkostenabrechnung'a itiraz etmek zorunlu ödemeyi durdurur mu?
Hayır. İtirazın kendiliğinden ödemeyi erteleyici bir etkisi yoktur. Talep edilen ek ödemeyi "ihtirazi kayıtla" (unter Vorbehalt) ödemeniz, aynı anda yazılı itirazınızı iletmeniz önerilir.

Schönheitsreparaturen maddesi her zaman geçerli midir?
Hayır, tam tersine standart sözleşmelerdeki bu tür maddelerin büyük bölümü Alman mahkemeleri tarafından geçersiz sayılmıştır -özellikle katı takvime bağlı yenileme zorunlulukları ve daire boyasız teslim edilmişse tazminatsız boyama zorunluluğu getiren maddeler. Şüpheniz varsa Mieterbund veya Verbraucherzentrale'ye sözleşmenizi kontrol ettirebilirsiniz.

Depozitomu ne zaman geri alırım?
Kanunda kesin bir gün sayısı yoktur, ancak yerleşik içtihada göre makul süre genellikle 3 ila 6 ay arasıdır. Bekleyen bir Nebenkostenabrechnung varsa, ev sahibi beklenen tutarla orantılı bir kısmını geçici olarak alıkoyabilir; ancak tamamını gerekçesiz tutamaz.